Quantos aluguéis atrasados para pedir o despejo?

Por Adolfo Mark Penkuhn · OAB/SC 13.912 · publicado em 03/10/2026

O que a lei diz sobre o número de aluguéis atrasados

A Lei do Inquilinato não fixa um número mínimo de aluguéis atrasados para o proprietário pedir o despejo. A falta de pagamento do aluguel, ou dos encargos da locação, já é motivo para desfazer o contrato (Lei 8.245/91, art. 9º, III).

Isso vale desde o primeiro aluguel em atraso. A lei não tem regra de dois meses, de três meses ou de qualquer outra quantidade. Tem a obrigação do inquilino de pagar no prazo e a consequência de não pagar.

O artigo 9º lista as situações em que a locação pode ser desfeita:

por acordo entre as partes;
pela prática de infração legal ou contratual;
pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.

A terceira hipótese é a do proprietário que parou de receber. Ela não fala em quantidade, e nenhum outro artigo da lei acrescenta uma.

De onde vem a ideia de esperar três meses

A crença de que é preciso acumular três aluguéis atrasados circula entre proprietários há muito tempo. Ela não está na lei.

O número três aparece na Lei do Inquilinato em outro lugar. Quando o contrato ficou sem nenhuma das garantias da lei, o proprietário pode pedir uma liminar de desocupação e, para isso, presta caução no valor de três meses de aluguel. É valor de caução. Não é prazo de espera.

Na prática, quem espera o terceiro mês chega a ele com três aluguéis em aberto, somados ao condomínio e ao imposto do imóvel que continuaram vencendo. A espera não acrescenta nenhum direito ao que o proprietário já tinha no primeiro atraso.

A partir de quando o aluguel conta como atrasado

O aluguel vence na data que o contrato fixar. Se o contrato não fixar data, a lei dá ao inquilino até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido para pagar (art. 23, I).

Passado o vencimento sem pagamento, o aluguel está atrasado. Daí em diante, a falta de pagamento já pode fundamentar o pedido de despejo.

Antes de qualquer passo, vale conferir três pontos no próprio contrato:

a data de vencimento do aluguel;
a forma de pagamento combinada (boleto, depósito, transferência);
quais encargos ficaram a cargo do inquilino.

Com isso em mãos, fica claro desde quando cada valor está em aberto. É essa conta, mês a mês, que vai sustentar o pedido.

Não é preciso notificar o inquilino antes

O despejo por falta de pagamento não depende de notificação prévia do inquilino. O atraso existe desde o vencimento. Pelo Código Civil, quem não paga uma dívida certa na data combinada fica em mora automaticamente, sem precisar ser avisado (art. 397).

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem decidido nesse sentido. Em agravo de instrumento julgado pela 1ª Câmara de Direito Civil em 30/10/2025 (AI 5069850-42.2025.8.24.0000), o tribunal reformou a decisão que havia negado a liminar de desocupação e afirmou a desnecessidade da notificação prévia na ação de despejo por falta de pagamento. O acórdão se apoiou em precedente da 5ª Câmara de Direito Civil (AI 5042531-02.2025.8.24.0000), segundo o qual a notificação prévia do locatário é dispensável quando o despejo é por falta de pagamento.

Nada impede o proprietário de mandar uma mensagem ou uma notificação, se quiser tentar um acordo antes. A notificação só não é condição para entrar com a ação.

Condomínio e imposto atrasados também contam

A lei trata o aluguel e os encargos da locação juntos. O artigo 62 da Lei do Inquilinato prevê a ação de despejo fundada na falta de pagamento de aluguel e acessórios, e também na falta de pagamento somente de quaisquer dos acessórios da locação.

Quando cabe ao inquilino pagar o condomínio ou o imposto do imóvel, o que depende da lei e do contrato, o atraso dessas contas também fundamenta o pedido de despejo. Isso vale mesmo que o aluguel esteja em dia.

Para o proprietário, esse atraso costuma aparecer mais tarde. O aluguel que não entra se nota no mesmo mês. O boleto do condomínio que o inquilino deixou de pagar às vezes só aparece quando a administração do prédio cobra o dono do imóvel.

O que a ação de despejo pede

A ação de despejo por falta de pagamento não serve só para retomar o imóvel. Na mesma ação, o proprietário pode cobrar os aluguéis e encargos atrasados, e o fiador, quando existe, é chamado para responder pela cobrança (art. 62, I).

São dois pedidos num processo só:

a rescisão da locação, com a desocupação do imóvel;
a cobrança do que ficou em aberto, contra o inquilino e contra o fiador.

A lei exige que a petição inicial venha acompanhada do cálculo discriminado do débito (art. 62, I). Por isso a organização dos valores, mês a mês, começa antes da ação, e não depois.

Cobrar o fiador, sozinho, não devolve o imóvel. Pedir as duas coisas juntas evita uma segunda briga depois da primeira.

O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?

Pode, dentro de uma regra. Depois de citado, o inquilino, ou o fiador, tem 15 dias para depositar em juízo o débito atualizado e evitar a rescisão da locação (art. 62, II). A lei chama esse pagamento de purga da mora.

O depósito não se limita aos aluguéis que motivaram a ação. Ele inclui:

os aluguéis e encargos que vencerem até o depósito;
as multas do contrato, quando exigíveis;
os juros de mora;
as custas e os honorários do advogado do proprietário.

Essa saída tem limite. Ela não vale se o inquilino já a usou nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).

Pagar a dívida que deu origem à ação também não encerra o assunto por si só. Em decisão divulgada em junho de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.225.450) entendeu que a purga da mora não impede a rescisão da locação quando o inquilino continua pagando com atraso durante o processo. Para o tribunal, a purga protege o inquilino de boa-fé, e não quem descumpre o contrato de forma contínua.

Quando o contrato ficou sem garantia

A falta de garantia muda o caminho. Quando a locação ficou sem nenhuma das garantias da lei, porque nunca foi contratada, se extinguiu ou o fiador pediu exoneração, a Lei do Inquilinato prevê liminar para desocupação em 15 dias. Para pedir, o proprietário presta caução no valor de três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX).

Os dois agravos do TJSC citados acima tratavam justamente dessa liminar. Em ambos, o tribunal tratou a notificação prévia como dispensável.

As três regras da lei que mais pesam nesse momento estão reunidas na página O inquilino parou de pagar o aluguel.

Esperar mais um mês muda alguma coisa?

Esperar não tira do proprietário o direito de pedir o despejo. A cobrança dos aluguéis atrasados prescreve em três anos, e esse prazo não impede o pedido de despejo.

O que a espera muda é a conta. Cada mês sem pagamento soma mais um aluguel ao débito, e o condomínio e o imposto continuam vencendo. Promessas de pagamento feitas de palavra, sem nada por escrito, adiam a decisão sem reduzir o que está em aberto.

Há também um efeito menos visível. Quanto maior o débito acumulado, maior o valor que o inquilino precisaria depositar para evitar a rescisão, e mais difícil fica um acordo que feche a conta de uma vez.

O que reunir antes de decidir

Antes de escolher entre um acordo, uma notificação ou a ação de despejo, ajuda ter em mãos:

o contrato de locação, com os aditivos, se houver;
a relação dos aluguéis e encargos em aberto, mês a mês, com vencimento e valor;
as mensagens trocadas com o inquilino sobre o atraso, inclusive as promessas de pagamento;
os boletos de condomínio e do imposto, quando esse pagamento ficou com o inquilino.

É a leitura do contrato com esse material que mostra qual porta está aberta: um acordo com prazo escrito, uma notificação ou a ação de despejo, com ou sem pedido de liminar.

Perguntas frequentes

Preciso esperar três meses de atraso para entrar com o despejo?

Não. A Lei do Inquilinato não fixa número mínimo de aluguéis atrasados. A falta de pagamento do aluguel ou dos encargos já permite pedir o despejo (art. 9º, III). Os três meses que aparecem na lei são o valor da caução para a liminar, quando o contrato ficou sem garantia.

A partir de quando o aluguel conta como atrasado?

A partir do vencimento fixado no contrato. Se o contrato não fixar data, o inquilino tem até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido para pagar (art. 23, I). Passado esse prazo sem pagamento, o aluguel está em atraso.

Tenho que notificar o inquilino antes de entrar com a ação?

Não. O despejo por falta de pagamento não depende de notificação prévia, porque o atraso existe desde o vencimento (Código Civil, art. 397). O Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem decidido assim, como nos agravos de instrumento 5069850-42.2025.8.24.0000 e 5042531-02.2025.8.24.0000.

Condomínio e imposto atrasados também contam?

Sim, quando o pagamento cabe ao inquilino. A Lei do Inquilinato admite a ação de despejo fundada somente na falta de pagamento dos encargos da locação, mesmo com o aluguel em dia (art. 62).

Se o inquilino pagar tudo depois que a ação começar, acabou?

Nem sempre. Citado, o inquilino pode depositar o débito atualizado em 15 dias e evitar a rescisão, uma vez a cada 24 meses (art. 62, II e parágrafo único). Se ele continuar pagando com atraso durante o processo, o STJ entendeu que a rescisão e o despejo podem ser decretados mesmo assim (REsp 2.225.450).

Fontes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual do seu caso por um(a) advogado(a).