O que fazer quando o inquilino não quer sair no fim do contrato

Foto de Adolfo Mark PenkuhnPor Adolfo Mark Penkuhn · OAB/SC 13.912 · publicado em 21/10/2026

O caminho depende do prazo do contrato

Quando o contrato de aluguel acaba e o inquilino não sai, o que o proprietário pode fazer depende do prazo que o contrato teve. No contrato residencial escrito de 30 meses ou mais, o proprietário pode pedir o imóvel sem dar motivo, com 30 dias para a desocupação; no contrato mais curto, ou feito de boca, só nas situações que a Lei do Inquilinato lista (Lei 8.245/91, arts. 46 e 47).

Se o inquilino não sair depois do pedido, o caminho é a ação de despejo.

A mesma pergunta tem respostas diferentes para o aluguel de temporada e para o imóvel comercial. Os dois aparecem em seções próprias, mais abaixo.

Antes do fim do prazo, o imóvel não pode ser pedido de volta

Enquanto o prazo do contrato corre, o proprietário não pode reaver o imóvel, a não ser nas situações do art. 9º, como a falta de pagamento. O inquilino, ao contrário, pode devolvê-lo antes, pagando a multa combinada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º).

Por isso, a pergunta "o inquilino não quer sair" só começa a fazer sentido quando o prazo termina. E é aí que o tamanho do contrato faz diferença.

Contrato residencial de 30 meses ou mais

O contrato residencial escrito com prazo de 30 meses ou mais termina no fim do prazo, sem precisar de notificação ou aviso (art. 46).

Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois disso, sem oposição do proprietário, a locação passa a valer por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas (art. 46, §1º).

Prorrogada a locação, o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer tempo, sem precisar dar motivo, concedendo 30 dias para a desocupação (art. 46, §2º). É a chamada denúncia vazia. O pedido costuma ser feito por notificação, para que a data fique registrada.

Os 30 dias depois do fim do contrato pesam

Para o proprietário que quer o imóvel de volta, os 30 dias seguintes ao término do contrato fazem diferença. Manifestada a oposição dentro desse período, a locação não se prorroga.

Passado esse prazo em silêncio, o contrato segue por prazo indeterminado, e a retomada passa a depender da denúncia vazia, com as regras dela. Uma dessas regras é a dos seis meses: se o inquilino concorda em sair já na contestação da ação, o juiz fixa seis meses para a desocupação, contados da citação (art. 61).

Contrato residencial com menos de 30 meses, ou feito de boca

O contrato residencial verbal, ou escrito com prazo inferior a 30 meses, prorroga-se sozinho no fim do prazo, por tempo indeterminado. A partir daí, o imóvel só pode ser retomado nas situações que o art. 47 da lei lista:

  1. falta de pagamento, outra infração legal ou contratual, ou acordo entre as partes (as hipóteses do art. 9º);
  2. fim do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estava ligada ao emprego do inquilino;
  3. uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio;
  4. demolição e nova construção licenciada, ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em pelo menos 20%;
  5. locação que ultrapasse cinco anos ininterruptos.

Na prática, fora dos quatro primeiros casos, o contrato de 12 meses pode durar cinco anos.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina aplicou essa distinção em junho de 2026. Na apelação 5013018-53.2025.8.24.0011, a 5ª Câmara de Direito Civil afastou a denúncia vazia do art. 46, §2º, porque o contrato tinha sido firmado por prazo inferior a 30 meses. O despejo foi mantido por outro fundamento, a falta de pagamento.

Notificou e o inquilino não saiu

Vencido o prazo da notificação sem desocupação, o caminho é a ação de despejo.

Na locação residencial, a ação por denúncia vazia não tem liminar. As situações em que a lei permite a desocupação antes da sentença estão listadas no art. 59, §1º, e a denúncia vazia residencial não está entre elas. Em julho de 2026, a 4ª Câmara de Direito Civil do TJSC (AI 5029908-66.2026.8.24.0000) negou o pedido de desocupação imediata nesse tipo de ação. Segundo o tribunal, a lista do art. 59 é taxativa, e nem as tutelas de urgência ou de evidência do Código de Processo Civil podem ser usadas para chegar ao resultado que a lei não autorizou.

O processo segue então até a sentença. Duas regras ajudam a medir o caminho:

O que acontece depois da ordem de despejo está explicado no artigo Como funciona a ordem de despejo e o prazo para o inquilino sair.

O acordo de desocupação por escrito

Há um caminho que a própria lei oferece para quem conversa antes de brigar. Se proprietário e inquilino assinam um acordo de desocupação por escrito, com a assinatura de duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses para a saída, o descumprimento desse acordo permite liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, I).

O acordo precisa seguir essa forma para ter esse efeito. Um combinado de palavra, ou uma troca de mensagens, não tem o mesmo peso.

Aluguel de temporada, como no verão do litoral

A locação para temporada é a contratada por até 90 dias, para lazer, curso, tratamento de saúde, obra no imóvel do inquilino e situações parecidas (art. 48). No litoral catarinense, é o aluguel típico do verão.

Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do fim, sem oposição do proprietário, a locação passa a prazo indeterminado. Daí em diante, o proprietário só pode pedir o imóvel de volta depois de 30 meses do início da locação ou nas situações do art. 47 (art. 50).

Por isso o prazo conta tanto aqui. Se a ação de despejo for proposta em até 30 dias depois do vencimento do contrato de temporada, cabe liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, III).

Imóvel comercial

Na locação não residencial, o contrato por prazo determinado termina no fim do prazo, sem precisar de notificação (art. 56). Se a ação for proposta em até 30 dias do término do prazo, ou do cumprimento da notificação que comunicou a intenção de retomar o imóvel, cabe liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, VIII).

Se o contrato comercial já estiver por prazo indeterminado, o proprietário pode pedir o imóvel por escrito, concedendo 30 dias para a desocupação (art. 57).

O que conferir no contrato antes de agir

Antes de notificar ou de entrar com a ação, o próprio contrato responde a maior parte das perguntas:

  1. se ele é escrito ou foi feito de boca;
  2. a data de início e a data de término;
  3. o prazo total, para saber se chegou a 30 meses;
  4. a finalidade da locação: residencial, temporada ou comercial;
  5. quanto tempo passou desde o fim do prazo, e se houve alguma oposição por escrito nesse período.

Com essas cinco respostas, fica claro qual regra da lei vale para o imóvel e qual é o primeiro passo.

Perguntas frequentes

O contrato venceu. O inquilino tem que sair na hora?

Não necessariamente. No contrato residencial de 30 meses ou mais, a locação termina no fim do prazo, mas se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição do proprietário, ela passa a prazo indeterminado (art. 46). No contrato residencial mais curto, ela se prorroga sozinha (art. 47).

Posso pedir o imóvel de volta sem dar motivo?

No contrato residencial escrito de 30 meses ou mais, depois de prorrogado, sim: a lei permite pedir o imóvel a qualquer tempo, concedendo 30 dias para a desocupação (art. 46, §2º). No contrato residencial mais curto ou verbal, só nas situações do art. 47.

E se o contrato foi de 12 meses, ou de boca?

Ele se prorroga sozinho, e o imóvel só pode ser retomado nas situações do art. 47, como uso próprio, obras licenciadas ou falta de pagamento. Fora delas, a retomada sem motivo só vem quando a locação passa de cinco anos ininterruptos (art. 47, V).

Notifiquei e ele não saiu. O juiz pode mandar sair logo, com liminar?

Na locação residencial por denúncia vazia, não. A lei não prevê liminar para esse caso, e o TJSC tem negado a desocupação imediata (AI 5029908-66.2026.8.24.0000). A liminar existe em outras situações, como o acordo de desocupação por escrito, o fim do aluguel de temporada e o fim do contrato comercial, desde que a ação seja proposta no prazo da lei (art. 59, §1º).

E no aluguel de temporada, como no verão do litoral?

A temporada vai até 90 dias. Se a ação de despejo for proposta em até 30 dias depois do vencimento, cabe liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, III). Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição, a locação passa a prazo indeterminado, com regras mais restritas para a retomada (art. 50).

Fontes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual do seu caso por um(a) advogado(a).