O que fazer quando o fiador pede para sair do contrato de aluguel

Foto de Adolfo Mark PenkuhnPor Adolfo Mark Penkuhn · OAB/SC 13.912 · publicado em 02/11/2026

O que o proprietário pode exigir quando o fiador quer sair

Quando o fiador avisa que quer sair do contrato de aluguel, o aviso só produz efeito quando a locação passa a vigorar por prazo indeterminado, e a partir daí o fiador ainda responde por 120 dias (Lei 8.245/91, art. 40, X). Nesse período, o proprietário pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).

Sem nova garantia no prazo, a ação de despejo pode ter liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, VII).

Os três prazos se encaixam. A ordem em que o proprietário age decide se ele atravessa esse período com garantia ou sem ela.

A fiança não acaba com o fim do prazo do contrato

Salvo cláusula em contrário no contrato, a garantia da locação se estende até a devolução efetiva do imóvel, mesmo que a locação se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39).

É por isso que o fiador que quer sair precisa avisar. Sem o aviso, a fiança continua valendo enquanto o inquilino estiver no imóvel, ainda que o prazo escrito no contrato já tenha terminado.

Vale conferir no contrato se há alguma cláusula que limite a duração da fiança. É a exceção que o próprio art. 39 ressalva.

Quando o aviso do fiador produz efeito

O aviso de saída do fiador tem efeito na locação prorrogada por prazo indeterminado (art. 40, X). Notificado o proprietário, o fiador continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias.

Se o aviso chegou enquanto o contrato ainda estava no prazo determinado, os 120 dias só começam a contar quando a locação passar a vigorar por prazo indeterminado.

Durante esses 120 dias, o fiador responde pelos débitos da locação. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina aplicou essa regra em outubro de 2026: na apelação 5007109-23.2023.8.24.0036, a 6ª Câmara de Direito Civil manteve a responsabilidade dos fiadores porque, mesmo considerando válidos os avisos de saída, os 120 dias só terminariam depois da desocupação do imóvel.

O que o proprietário pode exigir do inquilino

Recebido o aviso do fiador, o proprietário pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).

A nova garantia pode ser:

  1. outro fiador;
  2. caução;
  3. seguro de fiança locatícia;
  4. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

São as modalidades que a Lei do Inquilinato admite (art. 37).

A ordem dos passos importa. Notificar o inquilino assim que o aviso do fiador passar a ter efeito faz os 30 dias correrem enquanto a fiança ainda está valendo. Esperar o fim dos 120 dias para só então notificar deixa o imóvel alugado sem garantia por mais tempo.

Uma garantia por contrato

A lei não permite somar garantias. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação (art. 37, parágrafo único), e exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II).

Na prática, quando o fiador sai, o proprietário pode exigir outra garantia no lugar da fiança. Não pode exigir a nova garantia somada a outra.

A notificação precisa chegar, e isso precisa ficar provado

O prazo de 30 dias só começa a correr quando o inquilino toma ciência da notificação. Se essa ciência não fica comprovada, o pedido de despejo por falta de nova garantia pode ser negado.

Foi o que aconteceu na apelação 5001855-64.2026.8.24.0036, decidida em outubro de 2026 pela relatora, na 8ª Câmara de Direito Civil do TJSC. O aviso de saída da fiadora tinha sido enviado por e-mail, sem confirmação de entrega, leitura ou resposta. Para o tribunal, o simples envio ao endereço cadastrado não demonstrou que a inquilina soube da saída da fiadora e do prazo para substituí-la. Sem essa prova, o prazo de 30 dias não começou, e o pedido de despejo continuou improcedente.

Por isso, a notificação ao inquilino deve ser feita por um meio que permita provar o recebimento.

Se o inquilino não apresentar nova garantia

Terminado o prazo de 30 dias sem nova garantia, a ação de despejo pode ter liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel prestada pelo proprietário (art. 59, §1º, VII).

Se, além disso, o aluguel atrasar, há um segundo caminho: quando a garantia se extinguiu ou o fiador pediu exoneração, a falta de pagamento também abre a liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, IX). O artigo Quantos aluguéis atrasados para pedir o despejo? explica essa hipótese.

Enquanto o fiador ainda responde, ele pode ser chamado na própria ação de despejo por falta de pagamento para responder pela cobrança dos aluguéis atrasados (art. 62, I).

Outras situações em que o proprietário pode exigir novo fiador

A saída voluntária do fiador não é o único caso. A Lei do Inquilinato também permite exigir novo fiador, ou outra modalidade de garantia, quando (art. 40):

  1. o fiador morre;
  2. o fiador tem ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência declaradas judicialmente;
  3. o fiador vende ou grava todos os seus imóveis, ou muda de residência sem comunicar o proprietário;
  4. a fiança foi ajustada por prazo certo e a locação se prorrogou por prazo indeterminado.

Em todos esses casos, o caminho é o mesmo: notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias (art. 40, parágrafo único).

O que conferir antes de agir

Quando o aviso do fiador chega, algumas datas e documentos dizem qual é o próximo passo:

  1. a data em que terminou o prazo determinado do contrato, para saber se a locação já está por prazo indeterminado;
  2. a data em que o aviso do fiador chegou, que é a base para contar os 120 dias;
  3. se o contrato tem cláusula que limite a duração da fiança;
  4. qual garantia o contrato prevê hoje, para não exigir uma segunda;
  5. a prova de que o inquilino recebeu a notificação para apresentar nova garantia.

Perguntas frequentes

O fiador pode sair do contrato a qualquer momento?

O aviso de saída só produz efeito quando a locação passa a vigorar por prazo indeterminado (art. 40, X). Se o aviso chegou durante o prazo determinado, os 120 dias só começam a contar quando a locação passar a prazo indeterminado.

Por quanto tempo o fiador ainda responde depois do aviso?

Por 120 dias depois de notificar o proprietário, com todos os efeitos da fiança (art. 40, X). Se o imóvel for desocupado antes do fim desse prazo, a fiança cobre o período, como decidiu o TJSC na apelação 5007109-23.2023.8.24.0036.

O que posso exigir do inquilino?

Nova garantia, no prazo de 30 dias contado da notificação, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único). Pode ser outro fiador, caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37).

Posso pedir outro fiador e também um seguro-fiança?

Não. A lei veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, e exigir mais de uma é contravenção penal (art. 37, parágrafo único, e art. 43, II).

E se o inquilino não apresentar nova garantia?

Terminado o prazo de 30 dias, a ação de despejo pode ter liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59, §1º, VII). O prazo só corre se o recebimento da notificação estiver comprovado.

Fontes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual do seu caso por um(a) advogado(a).