Como funciona a ordem de despejo e o prazo para o inquilino sair

Por Adolfo Mark Penkuhn · OAB/SC 13.912 · publicado em 10/10/2026

O que é a ordem de despejo

"Ordem de despejo" é o nome comum do mandado de despejo, a determinação do juiz para que o inquilino desocupe o imóvel. No despejo por falta de pagamento, o inquilino tem 15 dias para sair por conta própria e, vencido esse prazo, a desocupação pode ser feita à força (Lei 8.245/91, arts. 63 e 65).

A ordem não aparece no começo do processo. Ela vem quando o juiz decide a favor do proprietário, ou antes disso, quando a lei permite uma liminar. Saber em que ponto ela surge ajuda o proprietário a entender quanto do caminho já ficou para trás e o que ainda falta.

Quando a ordem de despejo é expedida

Há dois momentos possíveis.

Com a sentença. Quando o juiz julga procedente a ação de despejo, ele determina a expedição do mandado de despejo (art. 63).
Antes da sentença, com a liminar. Quando a locação ficou sem nenhuma das garantias da lei, porque nunca foi contratada, se extinguiu ou o fiador pediu exoneração, a Lei do Inquilinato prevê liminar para desocupação em 15 dias. Para pedir, o proprietário presta caução no valor de três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX).

Antes de qualquer das duas, há uma etapa que pode encerrar o processo de outro jeito. Depois de citado, o inquilino pode depositar em juízo o débito atualizado, em 15 dias, e evitar a rescisão da locação, uma vez a cada 24 meses (art. 62, II e parágrafo único). O artigo Quantos aluguéis atrasados para pedir o despejo? explica essa etapa e o que acontece quando o inquilino volta a atrasar.

Quanto tempo o inquilino tem para sair

A Lei do Inquilinato dá ao inquilino um prazo para desocupar voluntariamente, antes de qualquer medida de força. O tamanho do prazo depende do motivo do despejo e do tempo que o processo levou.

Situação	Prazo para sair
Regra geral da sentença de despejo	30 dias
Despejo fundado no art. 9º da lei, que inclui a falta de pagamento	15 dias
Mais de quatro meses entre a citação e a sentença	15 dias
Liminar quando o contrato ficou sem garantia	15 dias

No despejo por falta de pagamento, portanto, o prazo é de 15 dias. A falta de pagamento é uma das hipóteses do art. 9º, e a lei reduz o prazo nesses casos (art. 63, §1º).

"Voluntariamente" quer dizer que, dentro desse prazo, o inquilino ainda pode sair por conta própria, entregar as chaves e retirar os seus bens, sem a presença do oficial de justiça.

A partir de quando o prazo conta

O prazo para desocupar conta da notificação do inquilino (art. 65). Não basta a decisão existir. O inquilino precisa ser comunicado da ordem, e só a partir daí os 15 ou 30 dias começam a correr.

O dia da notificação é, então, a data que importa para o proprietário. É dela que se conta o prazo, e é o fim desse prazo que abre caminho para o cumprimento forçado.

O que acontece se o inquilino não sair no prazo

Vencido o prazo sem desocupação voluntária, o despejo é efetuado, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento (art. 65). Quem cumpre a ordem é o oficial de justiça, com apoio da polícia quando preciso.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina aplicou essa regra em abril de 2026. Na apelação 5016164-12.2024.8.24.0020, a 4ª Câmara de Direito Civil determinou a expedição de mandado de despejo forçado porque a inquilina deixou de cumprir voluntariamente a ordem de desocupação. O recurso dela foi recebido só no efeito devolutivo, assunto da seção sobre recursos, mais abaixo.

O que acontece com os móveis deixados no imóvel

Se o inquilino não quiser retirar os móveis e utensílios, eles são entregues à guarda de um depositário (art. 65, §1º).

A regra existe para que a desocupação não pare por causa dos bens que ficaram para trás. Os bens ficam guardados, e o imóvel é liberado.

Quando o despejo espera mais alguns dias

A lei prevê uma pausa por luto. O despejo não pode ser executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que morem no imóvel (art. 65, §2º).

Ascendentes são pais e avós. Descendentes são filhos e netos. A pausa vale para a morte de parente de qualquer morador, e não só do inquilino que assinou o contrato.

O recurso do inquilino suspende o despejo?

Em regra, não. Nas ações de despejo, os recursos contra a sentença têm efeito somente devolutivo (art. 58, V). Isso quer dizer que a apelação leva o caso ao tribunal, mas não impede, por si só, que a sentença seja cumprida.

O TJSC tem decidido nesse sentido. Em julho de 2026, a 6ª Câmara de Direito Civil (AI 5037737-98.2026.8.24.0000) afirmou que, nas ações de despejo, a apelação tem em regra efeito apenas devolutivo, o que admite o cumprimento provisório da sentença.

Há exceção. O relator do recurso pode suspender o despejo enquanto o tribunal julga a apelação, quando a desocupação imediata traz risco de dano grave e de difícil reparação e o recurso tem probabilidade de ser provido (Código de Processo Civil, art. 995, parágrafo único). Foi o que aconteceu na apelação 5013478-56.2025.8.24.0038, da 3ª Câmara de Direito Civil, em março de 2026. O relator considerou que o imóvel era apontado como local de trabalho e de atividade econômica da parte, e que a desocupação forçada seria difícil de reverter. Por isso, suspendeu o cumprimento da ordem até o julgamento pela Câmara.

A regra, então, é que o recurso não segura o despejo. Mas não dá para dizer de antemão que nenhuma suspensão vai acontecer.

O que o proprietário acompanha nessa fase

Depois da ordem de despejo, alguns pontos dizem em que pé está a desocupação:

a data em que o inquilino foi notificado, que marca o início do prazo;
o dia em que vence o prazo de 15 ou de 30 dias;
se houve recurso e se o tribunal deu a ele efeito suspensivo;
se ficaram bens no imóvel, que vão para o depositário.

Vencido o prazo sem que o inquilino saia, o proprietário, por meio do seu advogado, informa o juízo e pede o cumprimento forçado da ordem.

Quem ainda está antes da ação, com o aluguel atrasado e sem saber por onde começar, encontra o primeiro passo na página O inquilino parou de pagar o aluguel.

Perguntas frequentes

Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da ordem de despejo?

No despejo por falta de pagamento, 15 dias, contados da notificação do inquilino. A regra geral da lei é de 30 dias, reduzida para 15 quando o despejo se funda no art. 9º, que inclui a falta de pagamento, ou quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença (arts. 63 e 65).

Se o inquilino recorrer, o despejo fica parado?

Em regra, não. A apelação em ação de despejo tem efeito somente devolutivo e admite o cumprimento provisório da sentença (art. 58, V; TJSC, AI 5037737-98.2026.8.24.0000). Excepcionalmente, o relator pode suspender o despejo até o tribunal julgar o recurso.

E se ele não sair no prazo?

O despejo é efetuado, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento (art. 65). Quem cumpre é o oficial de justiça, com apoio policial quando preciso.

O que acontece com os móveis que ficarem no imóvel?

Os móveis e utensílios que o inquilino não quiser retirar são entregues à guarda de um depositário (art. 65, §1º).

A ordem de despejo pode sair antes da sentença?

Pode, com a liminar. Quando a locação ficou sem nenhuma das garantias da lei, a Lei do Inquilinato prevê liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX).

Fontes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual do seu caso por um(a) advogado(a).