Advogado de Direito Imobiliário

O que costuma acontecer

Sabe quando acontece isso

01

O contrato de compra e venda chega pronto, num modelo padrão, e a assinatura já está marcada.

Contrato-modelo é escrito para o negócio médio. O seu tem partes, prazos, garantias e condições que o modelo não conhece.
02

O inquilino parou de pagar o aluguel e o proprietário não sabe por onde a retomada começa.

Cada mês parado tem um custo que não volta. A ordem das providências muda o tamanho desse custo.
03

O apartamento foi comprado na planta, a obra atrasou, e a construtora fala em prazo de tolerância.

Existe um prazo de tolerância previsto em lei. Ele tem limite, tem condição para valer, e não cobre tudo o que a construtora costuma dizer que cobre.
04

O combinado foi feito no boca a boca, com aperto de mão, e agora a outra parte diz que nunca foi bem assim.

Conversa de WhatsApp, recibo de sinal e testemunha valem alguma coisa. Valem bem menos do que valeriam se estivessem escritas do jeito certo, antes.
05

O financiamento saiu, mas ninguém explicou a alienação fiduciária, o seguro embutido e os encargos.

Financiar um imóvel é assinar um contrato bancário com o imóvel dentro. A maioria das pessoas assina sem ler essa parte.
06

A permuta foi fechada com o dono do terreno e ninguém sabe quem responde se o outro lado não entregar.

Permuta é troca de posições jurídicas, não troca de bens. Quando isso não está escrito, os dois lados acham que estão cobertos.

Nenhum desses problemas nasce de má-fé. Todos nascem do improviso: o contrato de papelaria, a minuta assinada sem revisão, o acordo de boca que ninguém pensou que fosse dar em nada. O improviso sai barato na assinatura e caro depois.

Serve mesmo sem falar comigo

Três coisas que ajudam em qualquer negócio com imóvel

Isto vale mesmo que você nunca fale com um advogado. São providências gerais, não orientação sobre o seu caso.

Peça a matrícula atualizada do imóvel antes de dar qualquer sinal.

A matrícula é a certidão do imóvel no cartório de registro. É nela que aparecem hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, inventário em andamento e ações contra o proprietário. Uma matrícula tirada há seis meses não serve: o que interessa é o que consta hoje. O pedido se faz no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está.

O que está escrito no contrato vale mais do que o que foi dito na conversa.

Prazo de entrega da chave, quem paga o condomínio do mês da mudança, o que acontece se o financiamento não for aprovado, quem responde por defeito que aparecer depois. Se foi prometido na conversa e o contrato não repete, na prática aquilo não foi prometido.

Guarde tudo, inclusive o que parece irrelevante.

As mensagens de WhatsApp sobre o negócio, o anúncio como estava no dia da visita, os comprovantes de cada transferência, as fotos do imóvel na entrega. Prova se junta antes do problema. Depois que o problema aparece, quase sempre falta justamente aquilo que ninguém achou que fosse importante.

Frentes de trabalho

Onde este trabalho entra

Antes de assinar

Revisão e estruturação de contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, permuta, cessão de direitos e contrato de locação. Análise da matrícula e das certidões do vendedor. Condições de pagamento, prazo, multa, direito de arrependimento e o que acontece se o financiamento não sair.

Locação e garantias

Contrato de locação residencial e comercial, escolha da garantia, aluguel não pago, retomada do imóvel, execução de fiador, renovação e reajuste, e locação por temporada, que tem regras próprias.

Obra que atrasou ou veio com defeito

Compra de imóvel na planta, atraso na entrega, prazo de tolerância, rescisão e devolução de valores, defeito construtivo que aparece depois da entrega, área menor que a contratada.

O imóvel e o banco

Financiamento habitacional, alienação fiduciária, hipoteca, encargos e seguros do financiamento, quitação e baixa da garantia, leilão extrajudicial de imóvel financiado.

Regularização

Usucapião, adjudicação compulsória quando o vendedor não passa a escritura, matrícula com pendência e negócio feito sem o instrumento adequado. Várias dessas saídas hoje têm via em cartório, que costuma ser mais curta que o processo.

Engenharia da posição jurídica

A frente que atravessa todas as outras: montar o negócio para que a briga não precise acontecer e, se acontecer, o cliente já esteja do lado forte. Inclui a saída negociada quando ela for mais curta e mais barata que o processo.

Mitos

Quatro coisas que se ouve muito e não são bem assim

i

“Contrato de imóvel é tudo igual, é só preencher.”

A estrutura se repete, o conteúdo não. Duas compras do mesmo apartamento, uma à vista e outra financiada, com vendedor casado ou solteiro, com ou sem inquilino dentro, produzem contratos diferentes. O modelo pronto é feito para o caso médio, e quase nenhum negócio é o caso médio.
ii

“Advogado só serve depois que o problema estoura.”

É o caminho mais caro. Revisar um contrato de compra e venda antes da assinatura leva alguns dias. Discutir o mesmo contrato depois, com o dinheiro já pago e o imóvel já ocupado, leva anos e nem sempre recompõe a posição perdida.
iii

“Se foi registrado em cartório, está tudo resolvido.”

O registro dá publicidade e segurança quanto à propriedade. Ele não conserta uma cláusula ruim, não cria uma garantia que o contrato não previu e não devolve o prazo que já passou. Um contrato desequilibrado continua desequilibrado depois de registrado.
iv

“Peço fiador e caução ao mesmo tempo, aí fico protegido em dobro.”

A Lei do Inquilinato admite uma modalidade de garantia por contrato de locação, no parágrafo único do artigo 37 da Lei 8.245/91. Exigir duas costuma derrubar a segunda e, às vezes, complica a primeira. Proteção em locação vem da garantia certa, bem constituída, não da soma de garantias.

Antes da conversa

O que ajuda ter em mãos

Nada disso é obrigatório para começar a conversa. Só encurta o caminho.

O contrato ou a minuta que você recebeu, mesmo sem assinar.
A matrícula atualizada do imóvel, se você já tiver.
As mensagens sobre o que foi combinado.
Os comprovantes de pagamento, sinal, entrada ou aluguel.
As datas: quando foi assinado, quando era pra entregar, quando parou de pagar.

Não mande documento nem dado pessoal no primeiro contato. A primeira conversa serve para entender a situação. Se o material for necessário, ele é pedido depois, pelo canal combinado com você.

Sem formulário, sem cadastro

Como funciona o atendimento

Você chama no WhatsApp e conta o que está acontecendo.

Quem recebe a primeira mensagem é a Clara, assistente virtual do escritório. Ela ouve a situação do seu jeito, na ordem que vier, e organiza o que o advogado precisa saber. Sem formulário e sem cadastro.

O próprio advogado responde, no mesmo WhatsApp.

Com o caso já organizado, ele olha o que foi assinado, o que foi prometido e o que a regra escrita diz sobre isso. Quando faltar documento, ele pede de forma específica, por canal seguro.

Você sai sabendo qual é a sua posição e quais são os caminhos.

Inclusive quando o caminho for não fazer nada por enquanto, ou resolver por acordo em vez de processo.

O que não acontece aqui

Você não preenche formulário nem entra em lista.
Você não recebe orientação jurídica da assistente virtual. Ela organiza o caso; quem orienta é o advogado.
Você não recebe parecer jurídico por mensagem sem que o caso tenha sido analisado.
Você não é empurrado para um processo quando existe caminho mais curto.
Você não ouve promessa de resultado. Ninguém, em lugar nenhum, pode prometer isso.

Tirar minha dúvida no WhatsApp

Quem atende

Advogado · OAB/SC 13.912

Adolfo Mark Penkuhn

Advogado inscrito na OAB/SC sob o número 13.912, em exercício desde 1999. O trabalho é artesanal e feito caso a caso: a documentação do seu negócio é lida pelo próprio advogado, e é ele quem conversa com você sobre o caso até o fim do negócio.

A ideia que organiza este trabalho tem nome. Engenharia da posição jurídica. A maioria trata o contrato como formalidade, um papel que se assina no fim para poder pegar a chave. Aqui ele é a peça central: é o contrato que define quem carrega qual risco, quem prova o quê, e quem chega em vantagem se o negócio azedar. Montar isso direito na largada custa uma fração do que custa consertar depois.

A dedicação é aos negócios imobiliários de quem faz o negócio para si. O comprador que vai assinar um contrato que recebeu pronto. O proprietário que aluga e tem medo de não receber. O casal que comprou na planta e vê a obra parar. O dono do terreno que fechou permuta com um construtor. Gente que faz esse negócio uma ou poucas vezes na vida, e que por isso tem muito em jogo em cada linha do contrato.

Quase três décadas de exercício ensinam onde os negócios costumam quebrar. Costumam quebrar no prazo mal escrito, na garantia mal escolhida, na condição suspensiva que ninguém previu, no pagamento feito antes da certidão certa. São pontos conhecidos e quase todos evitáveis na redação.

Há também uma preferência declarada por soluções, ainda que heterodoxas, em vez de anos de litígio. Processo é ferramenta, não destino. Quando existe caminho mais curto que resolva o mesmo problema, ele é apresentado primeiro, com as vantagens e os riscos de cada opção.

O trabalho com banco é sempre o do crédito que tem um imóvel como garantia: financiamento habitacional, alienação fiduciária, hipoteca e os encargos que vêm junto na prestação.

Perguntas frequentes

Perguntas que sempre chegam

Preciso mesmo de advogado para comprar um imóvel, se o negócio já está sendo intermediado?

Intermediação, financiamento e registro são trabalhos distintos, e cada um cobre uma parte do negócio. Nenhum deles inclui ler o contrato de compra e venda olhando só para a sua posição: quem está do outro lado, o que foi combinado fora do papel, qual o seu prazo e qual a sua garantia. Essa leitura é o trabalho do advogado, e ela funciona bem ao lado dos outros, não contra eles.

Quanto tempo demora para retomar um imóvel quando o inquilino não paga?

Não existe prazo fixo, e quem promete um está chutando. O tempo depende do rito escolhido, do que o contrato de locação previu, da existência de garantia, da comarca e da defesa apresentada. O que dá para dizer com honestidade é que a escolha da via, logo no começo, muda bastante esse tempo.

A obra atrasou. O prazo de tolerância que a construtora alega existe mesmo?

A Lei 13.786/2018 tratou do atraso na entrega de imóvel comprado na planta e admite um prazo de tolerância contratual de até 180 dias, além de prever o que acontece quando o atraso passa disso. O que vale para o seu contrato depende do que ele escreveu e de quando foi assinado. É exatamente o tipo de ponto que se confere no documento, não no discurso.

O imóvel novo apresentou defeito anos depois. Ainda dá para reclamar?

Depende de qual prazo se olha, e é aí que muita gente se confunde. Os 5 anos do art. 618 do Código Civil são prazo de garantia: o defeito precisa aparecer dentro deles. Para pedir indenização, o STJ aplica o prazo de 10 anos. E, na relação de consumo, o defeito oculto tem 90 dias contados de quando foi percebido. Qual vale depende do defeito e de quando ele apareceu.

Dá para resolver sem processo?

Muitas vezes sim, e é o primeiro caminho a ser testado. Notificação bem feita, renegociação com garantia nova, distrato com condições escritas. Há também portas que passam pelo cartório em vez do juiz: desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação compulsória, usada quando o vendedor não passa a escritura, pode ser pedida no registro de imóveis, e a usucapião também tem via extrajudicial. Nem sempre dá. Quando não dá, é melhor saber cedo e entrar no processo já organizado.

E se eu já assinei?

Assinado não é sinônimo de perdido. Existem cláusulas que não se sustentam, condições que não se cumpriram, prazos que ainda correm e providências que ainda cabem. O primeiro passo é ler o que foi assinado de verdade, não o que se lembra de ter assinado.

Quanto custa?

Honorários não se anunciam, por vedação da própria OAB. O valor se define depois de entender o caso e é combinado diretamente com você, por escrito, antes de qualquer trabalho começar.

Você atende fora de Santa Catarina?

Sim. O atendimento é online e alcança todo o Brasil, o que resolve a maior parte das situações sem ninguém sair do lugar. A inscrição é na OAB/SC, e quando o caso exigir ato presencial ou providência fora do estado, isso é dito antes, não depois.

Eu já tenho advogado. Posso pedir uma segunda leitura?

Pode. Segunda opinião é prática comum e legítima, e o Código de Ética não impede que outro advogado analise a situação. Se você seguir com o profissional atual, o trabalho terá sido só o de te dar clareza.

Posso mandar o contrato para você olhar e me dizer se está bom?

Pode mandar depois da primeira conversa. A leitura de um contrato de compra e venda é trabalho jurídico e depende de contexto: quem são as partes, o que foi combinado fora do papel, em que fase está o negócio. Uma resposta rápida por mensagem, sem isso, seria irresponsável.

E se eu só quiser tirar uma dúvida?

Tire. Nem toda dúvida vira caso, e boa parte delas se resolve em poucas mensagens. Você não fica obrigado a nada por perguntar.

Sobre pressa

Não existe vaga limitada em advocacia, e você não vai encontrar contador regressivo nesta página. Existem, porém, relógios reais, e eles não são do escritório: são do seu caso. Três deles estão escritos na lei:

i

Financiamento com alienação fiduciária.

Intimado pelo cartório de registro de imóveis, o devedor tem 15 dias, pela lei, para pagar o atrasado e manter o imóvel (art. 26, §1º, da Lei 9.514/97). Depois que a consolidação da propriedade é registrada, o STJ fixou que resta apenas o direito de preferência na recompra (Tema 1.288).
ii

Renovação do aluguel comercial.

A ação renovatória só pode ser proposta no intervalo entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. É prazo que não se suspende nem se interrompe: perdida a janela, a lei não dá outra (art. 51, §5º, da Lei 8.245/91).
iii

Preferência de quem aluga.

Para o inquilino poder haver para si o imóvel vendido a outra pessoa, o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda (art. 33 da Lei 8.245/91). Sem a averbação, sobra pedir indenização. Um registro simples, feito antes, protege o imóvel inteiro depois.

O que esses prazos têm em comum é que a providência útil está no começo deles, não no fim. O sinal pago antes de conferir a matrícula segue a mesma lógica: é dinheiro que sai fácil e volta difícil. Quando o prazo já passou, ainda costuma haver o que fazer. Só costuma custar mais.

Comprar, vender ou alugar um imóvel costuma ser o maior negócio da vida de uma pessoa. E quase sempre se assina no escuro.