O inquilino parou de pagar o aluguel. Ação de despejo nem sempre leva anos.
A ação de despejo por falta de pagamento pede a desocupação do imóvel e, no mesmo processo, a cobrança dos aluguéis atrasados. Quando o contrato ficou sem garantia, a Lei do Inquilinato ainda prevê liminar de desocupação em 15 dias.
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Sabe quando acontece isso
- 01O inquilino promete pagar na sexta, depois no dia 10, e o imóvel continua ocupado.
Cada promessa aceita sem nada por escrito adia a providência. O atraso, enquanto isso, continua somando.
- 02O condomínio e o imposto continuam chegando no nome do proprietário.
O aluguel parou de entrar, mas as despesas do imóvel não pararam de sair. A conta cresce dos dois lados.
- 03Ouviu dizer que despejo leva anos, então espera mais um mês.
O tempo de uma ação de despejo depende do contrato, da garantia e do caminho escolhido no começo. Esperar é a única escolha que com certeza não encurta nada.
- 04O contrato foi feito sem fiador, ou o fiador pediu para sair.
É justamente a situação em que a Lei do Inquilinato prevê a liminar de desocupação. Sem garantia, a lei abre uma porta a mais para retomar o imóvel.
- 05Existe fiador, mas ninguém sabe se dá para cobrar dele.
A mesma ação que pede a desocupação pode chamar o fiador para responder pela cobrança. Não são duas brigas separadas.
Em todas essas situações, a primeira providência pesa mais que as outras. E ela começa pela leitura do contrato de locação.
O que a Lei do Inquilinato prevê
Três regras da Lei 8.245/91 que mudam a conta de quem tem inquilino atrasado. São regras gerais; qual delas vale para o seu contrato depende do que ele diz.
A ação de despejo também cobra o atrasado.
Pedir a desocupação e cobrar os aluguéis e encargos em atraso pode ser feito no mesmo processo. Havendo fiador, ele é chamado nessa mesma ação para responder pela cobrança (art. 62, I).
Sem garantia no contrato, existe a liminar.
Quando a locação ficou sem nenhuma das garantias da lei, porque nunca foi contratada, se extinguiu ou o fiador pediu exoneração, a lei prevê liminar para desocupação em 15 dias. Para pedir, o proprietário presta caução no valor de três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX).
O inquilino pode pagar e evitar a saída, uma vez a cada dois anos.
Citado, o inquilino, ou o fiador, pode depositar o débito atualizado em 15 dias e evitar a rescisão. O depósito inclui multas, juros, custas e os honorários do advogado do proprietário. Essa saída só pode ser usada uma vez a cada 24 meses (art. 62, II e parágrafo único).
Três coisas que se ouve sobre despejo e não são bem assim
- i“Despejo sempre leva anos.”
O tempo depende do contrato, da garantia, da comarca e da defesa apresentada. Quando a locação ficou sem garantia, a lei prevê liminar de desocupação em 15 dias. O que mais pesa no tempo total é o caminho escolhido no começo.
- ii“Se o fiador pediu para sair, o proprietário ficou desprotegido.”
A lei trata a garantia que acabou como garantia que não existe mais. Com o pedido de exoneração do fiador, ou com a garantia extinta, a liminar de desocupação passa a ser possível (art. 59, §1º, IX).
- iii“Com fiador no contrato, basta cobrar dele.”
Cobrar o fiador não devolve o imóvel. A Lei do Inquilinato permite pedir a desocupação e, na mesma ação, chamar o fiador para responder pela cobrança (art. 62, I).
O que ajuda ter em mãos
Nada disso é obrigatório para começar a conversa. Só encurta o caminho.
- O contrato ou a minuta que você recebeu, mesmo sem assinar.
- A matrícula atualizada do imóvel, se você já tiver.
- As mensagens sobre o que foi combinado.
- Os comprovantes de pagamento, sinal, entrada ou aluguel.
- As datas: quando foi assinado, quando era pra entregar, quando parou de pagar.
Como funciona o atendimento
Você chama no WhatsApp e conta o que está acontecendo.
Quem recebe a primeira mensagem é a Clara, assistente virtual do escritório. Ela ouve a situação do seu jeito, na ordem que vier, e organiza o que o advogado precisa saber. Sem formulário e sem cadastro.
O próprio advogado responde, no mesmo WhatsApp.
Com o caso já organizado, ele olha o que foi assinado, o que foi prometido e o que a regra escrita diz sobre isso. Quando faltar documento, ele pede de forma específica, por canal seguro.
Você sai sabendo qual é a sua posição e quais são os caminhos.
Inclusive quando o caminho for não fazer nada por enquanto, ou resolver por acordo em vez de processo.
O que não acontece aqui
- Você não preenche formulário nem entra em lista.
- Você não recebe orientação jurídica da assistente virtual. Ela organiza o caso; quem orienta é o advogado.
- Você não recebe parecer jurídico por mensagem sem que o caso tenha sido analisado.
- Você não é empurrado para um processo quando existe caminho mais curto.
- Você não ouve promessa de resultado. Ninguém, em lugar nenhum, pode prometer isso.
Adolfo Mark Penkuhn
Advogado inscrito na OAB/SC sob o número 13.912, em exercício desde 1999. O trabalho é artesanal e feito caso a caso: a documentação do seu negócio é lida pelo próprio advogado, e é ele quem conversa com você sobre o caso até o fim do negócio.
A ideia que organiza este trabalho tem nome. Engenharia da posição jurídica. A maioria trata o contrato como formalidade, um papel que se assina no fim para poder pegar a chave. Aqui ele é a peça central: é o contrato que define quem carrega qual risco, quem prova o quê, e quem chega em vantagem se o negócio azedar. Montar isso direito na largada custa uma fração do que custa consertar depois.
A dedicação é aos negócios imobiliários de quem faz o negócio para si. O comprador que vai assinar um contrato que recebeu pronto. O proprietário que aluga e tem medo de não receber. O casal que comprou na planta e vê a obra parar. O dono do terreno que fechou permuta com um construtor. Gente que faz esse negócio uma ou poucas vezes na vida, e que por isso tem muito em jogo em cada linha do contrato.
Quase três décadas de exercício ensinam onde os negócios costumam quebrar. Costumam quebrar no prazo mal escrito, na garantia mal escolhida, na condição suspensiva que ninguém previu, no pagamento feito antes da certidão certa. São pontos conhecidos e quase todos evitáveis na redação.
Há também uma preferência declarada por soluções, ainda que heterodoxas, em vez de anos de litígio. Processo é ferramenta, não destino. Quando existe caminho mais curto que resolva o mesmo problema, ele é apresentado primeiro, com as vantagens e os riscos de cada opção.
O trabalho com banco é sempre o do crédito que tem um imóvel como garantia: financiamento habitacional, alienação fiduciária, hipoteca e os encargos que vêm junto na prestação.
Perguntas que sempre chegam
Quanto tempo demora uma ação de despejo?
Não existe prazo fixo, e quem promete um está chutando. O tempo depende do que o contrato de locação previu, da existência de garantia, da comarca e da defesa apresentada. Dois pontos costumam encurtar o caminho: a liminar, quando a locação ficou sem garantia, e a cobrança pedida na mesma ação, em vez de um segundo processo depois.
O inquilino não paga o aluguel. O que fazer primeiro?
Ler o contrato de locação antes de qualquer passo: se há garantia e qual, quanto está em atraso, o que já foi combinado por escrito. É isso que diz se o caminho mais curto é uma notificação, um acordo com prazo escrito ou a ação de despejo. Aceitar mais uma promessa de palavra é o que mais atrasa todas as outras opções.
Dá para cobrar os aluguéis atrasados no mesmo processo?
Sim. A Lei do Inquilinato permite juntar ao pedido de despejo a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, e chamar o fiador para responder pela cobrança na mesma ação (art. 62, I). Não são duas brigas separadas.
O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?
Pode, dentro de uma regra. Citado, ele tem 15 dias para depositar o débito atualizado e evitar a rescisão da locação. Essa saída só pode ser usada uma vez a cada 24 meses (art. 62, II e parágrafo único). Para o proprietário, vale saber disso antes: o processo pode terminar com o pagamento em vez da desocupação.
O contrato não tem fiador nem caução. Isso atrapalha?
Para retomar o imóvel, é o contrário. Sem nenhuma das garantias da lei, a Lei do Inquilinato prevê liminar para desocupação em 15 dias, desde que o proprietário preste caução de três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX). A falta de garantia pesa na hora de receber o atrasado, mas abre essa porta para ter o imóvel de volta.
Quanto custa?
Honorários não se anunciam, por vedação da própria OAB. O valor se define depois de entender o caso e é combinado diretamente com você, por escrito, antes de qualquer trabalho começar.
Você atende fora de Santa Catarina?
Sim. O atendimento é online e alcança todo o Brasil, o que resolve a maior parte das situações sem ninguém sair do lugar. A inscrição é na OAB/SC, e quando o caso exigir ato presencial ou providência fora do estado, isso é dito antes, não depois. Em Florianópolis, São José, Itapema e Balneário Camboriú, o encontro também pode ser presencial: no imóvel, na sua casa ou na sua empresa.
Sobre pressa
Não existe vaga limitada em advocacia, e você não vai encontrar contador regressivo nesta página. O relógio que existe é o do atraso: cada mês sem pagamento é mais um aluguel na conta, somado ao condomínio e ao imposto que continuam chegando no nome do proprietário.
A providência útil está no começo, e ela parte do que o contrato de locação diz. Cada promessa aceita sem nada por escrito aumenta a conta.
O contrato de locação diz qual porta está aberta
Vale a pena saber qual é a do seu imóvel antes de aceitar mais uma promessa. A conversa começa no WhatsApp, sem formulário e sem compromisso.
Atendimento online em todo o Brasil. Mensagens a qualquer hora; resposta do advogado normalmente no mesmo dia útil.